Wer als Unternehmer eine Firmenimmobilie kaufen möchte – sei es ein Ladenlokal, ein Bürokomplex, ein Firmengebäude oder eine Produktionshalle – steht vor einer der folgenreichsten Entscheidungen seines Unternehmerlebens. Vier Wege, eine Firmenimmobilie zu kaufen, sind in der Praxis denkbar. Zwei davon sind eine teure Steuerfalle, zwei dagegen steuerlich höchst attraktiv. Welche Struktur bei Ihnen passt – und warum die vermögensverwaltende Immobilien-GbR in den meisten Mandatsfällen unsere klare Empfehlung ist, eine Firmenimmobilie zu kaufen – erläutern wir in diesem Beitrag.
Unser Video: Betriebsaufspaltung vermeiden: Immobilien an GmbH vermieten
In diesem Video erklären wir, wie eine Firmenimmobilie steuerlich optimal strukturiert wird.
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Inhaltsverzeichnis
1. Firmenimmobilie kaufen: Die zentrale Frage nach der Eigentümerstruktur
Wer eine Firmenimmobilie kaufen will, beschäftigt sich naturgemäß zuerst mit Standort, Kaufpreis und Finanzierung. Mindestens genauso wichtig – und in der Praxis sträflich oft vernachlässigt – ist jedoch die strukturelle Frage: Wer soll die Firmenimmobilie eigentlich halten?
Vier Wege, eine Firmenimmobilie zu kaufen, sind denkbar:
- Kauf in der operativen GmbH
- Privater Kauf mit Vermietung an die eigene GmbH (klassische Betriebsaufspaltung)
- Kauf über eine separate Immobilien-GmbH
- Kauf über eine vermögensverwaltende Immobilien-GbR
Die steuerlichen Folgen, eine Firmenimmobilie auf dem einen oder anderen Weg zu kaufen, unterscheiden sich dramatisch – sowohl in der laufenden Besteuerung als auch beim späteren Exit. Im Extremfall liegen zwischen der besten und der schlechtesten Variante sechs- bis siebenstellige Steuerbeträge. Wer also über Jahre eine Firmenimmobilie nutzt und sie eines Tages mit Wertzuwachs verkauft, sollte die Frage nach der Struktur sehr früh und sehr ernst nehmen.
2. Firmenimmobilie kaufen über die operative GmbH – meist suboptimal
In der einfachsten Konstellation kauft die operative GmbH die Immobilie selbst und nutzt sie für den eigenen Betrieb. Wer auf diesem Weg eine Firmenimmobilie kaufen will, vermeidet zwar jedes Mietverhältnis – handelt sich aber beim späteren Verkauf erhebliche Nachteile ein.
Vorteile dieser Variante
- Kein steuerlich relevantes Mietverhältnis erforderlich
- Geltendmachung der linearen Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG)
- Einheitliche Bilanzierung in der GmbH
Nachteile beim späteren Verkauf der Firmenimmobilie
Das Hauptproblem liegt im Veräußerungsfall. Steigt der Verkehrswert der Firmenimmobilie über die Jahre an – was bei Gewerbeimmobilien die Regel ist –, schlägt der gesamte Veräußerungsgewinn voll auf Ebene der GmbH durch.
Die operative GmbH verzehrt damit fast die Hälfte des Wertzuwachses durch Steuern. Wer eine Firmenimmobilie kaufen und später verkaufen möchte, fährt auf diesem Weg massiv steuerlich nachteilig.
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3. Firmenimmobilie privat kaufen und an die GmbH vermieten – die Betriebsaufspaltungs-Falle
Dies ist die in der Praxis am häufigsten gewählte – und gleichzeitig gefährlichste – Variante, eine Firmenimmobilie zu kaufen. Der Gesellschafter erwirbt die Immobilie privat und vermietet sie an die eigene GmbH.
Auf den ersten Blick scheint das attraktiv: Mietzahlungen sind bei der GmbH Betriebsausgaben, der Gesellschafter erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und kann nach 10 Jahren angeblich steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG). Doch wer eine Firmenimmobilie auf diesem Weg privat kaufen und an die eigene GmbH vermieten will, übersieht regelmäßig ein zentrales Problem.
Die Betriebsaufspaltung als Stolperfalle
Sobald
- eine sachliche Verflechtung vorliegt (Überlassung einer wesentlichen Betriebsgrundlage – Geschäftsräume sind nahezu immer wesentlich) und
- eine personelle Verflechtung besteht (der Vermieter beherrscht zugleich die Mieter-GmbH),
entsteht steuerlich automatisch eine Betriebsaufspaltung (BFH, st. Rspr.). Die Folge: Die Vermietungstätigkeit ist nicht mehr private Vermögensverwaltung, sondern gewerbliche Tätigkeit.
Konkrete steuerliche Folgen
- Mieteinnahmen unterliegen der Gewerbesteuer – ohne Möglichkeit der erweiterten Kürzung
- Die Anteile an der GmbH werden zu notwendigem Betriebsvermögen des Besitzunternehmens
- Die privat gekaufte Firmenimmobilie wird zu gewerblichem Anlagevermögen
- § 23 EStG (10-Jahres-Frist) gilt nicht: Ein Verkauf der Firmenimmobilie ist auch nach Jahrzehnten voll steuerpflichtig
- Endet die Betriebsaufspaltung (z. B. durch Veräußerung der GmbH-Anteile), kommt es zur Zwangsbetriebsaufgabe mit Aufdeckung sämtlicher stiller Reserven
Sanierung möglich, aber aufwändig
Wir erleben in unserer Beratungspraxis regelmäßig Mandanten, die eine Firmenimmobilie privat gekauft und seit 10 oder 20 Jahren an ihre GmbH vermietet haben. Die Reparatur ist möglich – etwa über die Aufnahme eines weiteren Gesellschafters, die Übertragung in eine Holding-Struktur oder die geschickte Auflösung der personellen Verflechtung – aber immer mit erheblichem Beratungsaufwand verbunden.
4. Firmenimmobilie kaufen über eine separate Immobilien-GmbH – steuerlich solide
Eine deutliche Verbesserung gegenüber den ersten beiden Varianten ist es, eine Firmenimmobilie über eine eigenständige Immobilien-GmbH zu kaufen, die die Immobilie an die operative GmbH vermietet.
Der zentrale Vorteil: Erweiterte Gewerbesteuerkürzung
Sofern die Immobilien-GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, kann sie die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen. Die Folge: Die Mieteinnahmen aus der Firmenimmobilie unterliegen wirtschaftlich nicht der Gewerbesteuer.
Steuerliche Gesamtwirkung beim Kauf einer Firmenimmobilie über die Immobilien-GmbH
- Operative GmbH zahlt Miete → Betriebsausgabe (Steuerersparnis ca. 30 %)
- Immobilien-GmbH versteuert Miete nur mit KSt + SolZ ≈ 15,825 % (statt ca. 30 %)
- Effektiver Steuerspareffekt im Konzern: ca. 15 Prozentpunkte
Hinweis: Der aktuelle Körperschaftsteuersatz beträgt 15 % zzgl. Solidaritätszuschlag. Eine im Koalitionsvertrag vorgesehene stufenweise Senkung der Körperschaftsteuer würde diese Variante zusätzlich attraktiver machen, eine Firmenimmobilie zu kaufen.
Weitere Vorteile
- Bessere Finanzierungskonditionen: Mehr Cash nach Steuern bedeutet höhere Tilgungskraft. Banken honorieren das mit niedrigeren Zinsen, kürzeren Tilgungszeiten oder höheren Beleihungsausläufen.
- Klare Trennung: Operatives Unternehmensrisiko und Immobilienvermögen sind sauber separiert.
- Holding-Fähigkeit: Die Immobilien-GmbH lässt sich ideal in eine bestehende Holding-Struktur einbinden.
Was fehlt: Steuerfreier Exit
Beim späteren Verkauf der Firmenimmobilie bleibt jedoch ein Wermutstropfen: Veräußerungsgewinne werden auf Ebene der GmbH versteuert. Eine echte Steuerfreiheit – wie bei § 23 EStG nach 10 Jahren im Privatvermögen – gibt es hier nicht. Genau hier setzt Variante 4 an.
5. Firmenimmobilie kaufen über eine Immobilien-GbR – unsere Empfehlung
Die in den meisten Mandatsfällen optimale Lösung, eine Firmenimmobilie zu kaufen, ist die vermögensverwaltende Immobilien-GbR. Ein typisches Setup: Der Unternehmer hält 100 % an der GbR, ein zweiter Gesellschafter (z. B. der Ehegatte) hält einen geringen nominalen Anteil. Wichtig ist, dass tatsächlich zwei Gesellschafter beteiligt sind und die personelle Verflechtung zur operativen GmbH gestaltet werden kann.
Vorteil 1: Keine Betriebsaufspaltung
Durch die Hinzunahme eines zweiten Gesellschafters lässt sich die personelle Verflechtung steuern. Die Vermietung an die operative GmbH führt nicht automatisch zur Betriebsaufspaltung. Die GbR bleibt vermögensverwaltend, die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).
Vorteil 2: Steuerfreier Verkauf der Firmenimmobilie nach 10 Jahren
Da die GbR rein vermögensverwaltend ist, wird das Grundstück steuerlich den Gesellschaftern anteilig zugerechnet (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO – sog. Bruchteilsbetrachtung). Damit greift § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG: Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist ist der Verkauf der Firmenimmobilie steuerfrei möglich.
Vorteil 3: Der steuerfreie Share Deal mit 89,9 %
Hier wird es richtig interessant. Statt die Firmenimmobilie selbst zu verkaufen, lässt sich auch ein Share Deal umsetzen: Der Gesellschafter veräußert 89,9 % seiner GbR-Anteile an die operative GmbH, eine Holding oder eine Immobilien-GmbH.
Warum genau 89,9 %? Mit der Reform des Grunderwerbsteuergesetzes 2021 wurden die maßgeblichen Schwellen abgesenkt:
- § 1 Abs. 2a GrEStG: Gesellschafterwechsel an einer Personengesellschaft von 90 % oder mehr innerhalb von 10 Jahren löst Grunderwerbsteuer aus
- § 1 Abs. 3 GrEStG: Anteilsvereinigung in einer Hand bei 90 % oder mehr löst Grunderwerbsteuer aus
- § 1 Abs. 3a GrEStG: Wirtschaftliche Anteilsvereinigung bei 90 % oder mehr löst Grunderwerbsteuer aus
Bei einem Anteilsverkauf von 89,9 % wird keine dieser Schwellen überschritten – der Vorgang ist grunderwerbsteuerfrei.
Vorteil 4: Step-up auf den Verkehrswert der Firmenimmobilie
Beim Share Deal erwirbt die Käufergesellschaft (z. B. die Immobilien-GmbH oder die Holding) anteilig die GbR-Beteiligung – und damit nach Bruchteilsbetrachtung anteilig die Firmenimmobilie. Sie kann diesen Anteil zum aktuellen Verkehrswert in ihrer Bilanz ansetzen und auf dieser höheren Bemessungsgrundlage neu abschreiben (§ 7 Abs. 4 EStG). Das schafft nach dem Erwerb erneut erhebliches Abschreibungspotenzial.
Vorteil 5: Steuerfreie Liquidität in der Privatsphäre
Da der Verkauf der GbR-Anteile durch den Gesellschafter nach 10 Jahren steuerfrei ist (§ 23 EStG), fließt der gesamte Verkaufserlös netto auf die Privatebene des Gesellschafters. Im Ergebnis werden damit Gewinne, die ursprünglich in der operativen GmbH oder Holding gefangen waren, steuerfrei in das Privatvermögen transferiert – ein Effekt, der sich anders kaum erzielen lässt.
Wichtige Voraussetzungen, wenn Sie Ihre Firmenimmobilie über eine GbR kaufen
- Die personelle Verflechtung mit der operativen GmbH muss sauber durchdacht werden, um die Betriebsaufspaltung zuverlässig zu vermeiden
- Die GbR muss strikt vermögensverwaltend geführt werden (keine gewerbliche Prägung, kein gewerblicher Grundstückshandel)
- Bei Aufnahme weiterer Gesellschafter sind die Sperrfristen des § 6 Abs. 5 EStG sowie die Behaltensfristen des § 1 Abs. 2a GrEStG zu beachten
- Die Strukturierung sollte vor dem Kauf der Firmenimmobilie erfolgen, eine nachträgliche Umstrukturierung ist nur mit erheblichem Aufwand möglich
- Bei Einbeziehung naher Angehöriger sind die strengen Anforderungen des steuerlichen Fremdvergleichs einzuhalten
Haben Sie Fragen zu Firmenimmobilie kaufen und die 4 Gestaltungsvarianten im steuerlichen Vergleich?
Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne. Rufen Sie uns an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:
6. Fazit: Firmenimmobilie strategisch kaufen statt teuer reparieren
Die Frage, in welcher rechtlichen Hülle Sie eine Firmenimmobilie kaufen, entscheidet über sechs- bis siebenstellige Steuerbeträge im Zeitablauf. Die in der Praxis am häufigsten gewählte Konstellation – privater Kauf mit Vermietung an die eigene GmbH – ist gleichzeitig die schädlichste. Die separate Immobilien-GmbH ist ein deutlicher Schritt nach vorne. Die optimale Lösung, eine Firmenimmobilie zu kaufen, ist in den meisten Mandatsfällen jedoch die vermögensverwaltende Immobilien-GbR: Sie kombiniert die Vorteile der privaten Vermögensverwaltung (steuerfreier Exit nach 10 Jahren) mit den Gestaltungsmöglichkeiten der Kapitalgesellschaftsstrukturen (Step-up, steuerfreier Share Deal mit 89,9 %).
Wichtig: Jede dieser Strukturen muss individuell auf die persönlichen, familiären, gesellschaftsrechtlichen und steuerlichen Verhältnisse abgestimmt werden. Eine unbedachte Übertragung des hier dargestellten Grundmusters kann im Einzelfall sogar nachteilig sein.
7. Steuerberater für den Kauf von Firmenimmobilien
Unsere Kanzlei hat sich auf die optimale steuerliche Strukturierung von Unternehmens- und Immobilienvermögen spezialisiert. Bei der Beratung zum Kauf von Firmenimmobilien schätzen Mandanten unser Fachwissen insbesondere in folgenden Bereichen:
Immobilien & Unternehmensteuerrecht
- Strukturierung der Immobilien-GbR und Vermeidung der Betriebsaufspaltung beim Kauf einer Firmenimmobilie
- Gründung und laufende Betreuung von Immobilien-GmbHs mit erweiterter Gewerbesteuerkürzung
- Gestaltung von Share Deals zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer beim Verkauf von Firmenimmobilien
- Integration in Holding-Strukturen und Konzernsteuerrecht
- Sanierung historisch gewachsener Immobilien-Mieter-Strukturen mit Betriebsaufspaltungs-Risiko
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Bonn und Dubai gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz, wenn Sie eine Firmenimmobilie kaufen möchten.
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