Miet- und Immobilienrecht

Aus IMR 2025, 124: Mit Urteil vom 28. August 2024 (1292 C 15423/22 WEG) hat das AG München entschieden, dass die Bestimmung innerhalb einer Teilungserklärung, wonach das Eigentum ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt ist, die Vermietung von Wohnraum als Monteursunterkunft nicht zulässt. Hintergrund ist die Tatsache, dass die übrigen Eigentümer durch die typische Nutzung einer Monteursunterkunft […] Der Beitrag Unterbringung von Monteuren gilt nicht als Wohnnutzung erschien zuerst auf Rofast Blog. ... Mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.01.2025 (Az. XII ZR 96/23) über einen Sachverhalt entschieden, der sich mit der Frage des Verjährungsbeginns im Hinblick auf den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache beschäftigt. Die Besonderheit im konkrete Fall war, dass der Vermieter den Schlüssel vom Mieter durch Einwurf in seinem Briefkasten gegen seinen Willen zurückerhielt, obwohl auch die Kündigungsfrist des Mieters noch nicht abgelaufen war. Dennoch bejahte der Bundesgerichtshof hierdurch bereits den Beginn der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1... Mehr

Gerade in alten Häusern kann es gerne zu einem Überspannungsschaden kommen, aber auch Neubauten sind davor nicht sicher, zum Beispiel, wenn es zu Schäden am Leistungsnetz kommt. Sofern der Mieter nicht über eine eigene Versicherung verfügt, die diesen Schaden – meist an den Geräten – abdeckt, prüft der Mieter, ob nicht der Vermieter oder Dritte […] Der Beitrag Überspannungsschaden: wann haftet der Vermieter? erschien zuerst auf Rofast Blog. ... Mehr

Die Miete für Gewerbeflächen ist oft langfristig angelegt – ebenso wie die Verträge, die zwischen Vermieter und Mieter geschlossen werden. Doch was passiert, wenn die vereinbarte Miete an einen Index gekoppelt wird, der stetig steigt? Können Mieter sich gegen solche Klauseln wehren? Und welche Risiken bestehen für Vermieter, wenn sich eine Klausel als unwirksam erweist?Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheiten sind Preisbindung und Wertsicherungsklauseln ein wichtiges Thema. Dieser Beitrag erklärt die rechtlichen Rahmenbedingungen, typische Probleme und... Mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.03.2025 (Az. V ZR 185/23) entschieden, dass im Landesnachbarrecht keine allgemeine, von der konkreten Ausgestaltung im Landesnachbargesetz unabhängige Höhenbegrenzung für Hecken existiert. Hecke aus Bambus Im konkreten Fall hatte ein Nachbar auf die seit Jahrzehnten bestehende Grenzmauer aus L-Steinen im Jahr 2018 Bambus angepflanzt und zum angrenzenden Grundstück eine Rhizomsperre verbaut. Der Bambus hat zwischenzeitlich eine Höhe von mindestens 6 Metern erreicht. Der klagende Nachbar verlangte den Rückschnitt und das Halten auf einer Höhe von 3... Mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.03.2025 (Az. I ZR 32/34) zum sog. Halbteilungsgrundsatz Stellung genommen. Die Regelung des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB legt den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklercourtage fest, wenn Käufer und Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sich zur Zahlung verpflichten. Maklervertrag unwirksam Im konkreten Fall unterzeichneten beiden Seiten einen entsprechenden Maklervertrag über ein Einfamilienhaus nebst Anbau mit Büro und Garage. Allerdings wurde die klagende Maklerin auf der Verkäuferseite nur von der Ehefrau des Eigentümers beauftragt und die Provision... Mehr

Wenn ein Vermieter zwei Wohnungen in einem Haus besitzt, bewohnt eine davon selbst und vermietet die andere, kann er das Mietverhältnis meist rasch kündigen. Das muss auch ein Mieter wissen, der in ein solches Verhältnis einzieht. Solange das Verhältnis gut ist, kann der direkte Kontakt das Mietverhältnis erleichtern. Die Wege sind kurz. Doch wenn Konflikte entstehen, kann das das tägliche Zusammenleben belasten. Da sich Mieter und Vermieter nicht wirklich aus dem Weg gehen können, eskaliert... Mehr

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 22.11.2024 – 2 U 101/23 – „Beschränkung der Minderungsbefugnis und prozessuale Behandlung“ Gewerbliche Mietverträge enthalten sehr häufig eine dahingehende formularmäßige Beschränkung der Minderungsbefugnis des Mieters, dass eine Minderung durch Abzug von der Miete nur dann zulässig ist, wenn das Minderungsrecht unstrittig ist oder rechtskräftig festgestellt wurde. Mieter mindern gelegentlich trotzdem die Miete und reagieren auf eine Zahlungsklage des Vermieters mit einer Feststellungswiderklage mit dem Inhalt, zur Minderung berechtigt zu... Mehr

In einem vom Oberlandesgericht Karlsruhe mit Urteil vom 06.03.2025 (Az. 12 U 130/24) entschiedenen Fall sind beide Parteien Eigentümer direkt angrenzender und mit Doppelhäusern bebauter Grundstücke, die ursprünglich ein später geteiltes Gesamtgrundstück bildeten. Nachbargrundstück ist an Abwasserleitung angeschlossen Das Grundstück des beklagten Eigentümers entwässert über das Grundstück des klagenden Eigentümers, der Unterlassung der Zuführung dies Abwassers auf sein Grundstück fordert, nachdem es wegen Einwurzelung in die Leitung bei ihm zu einem Rückstau gekommen war. Anspruch auf Unterlassung, keine Duldungspflicht Das... Mehr

Rücklagen von Wohnungseigentümergemeinschaften in Gefahr   Für Wohnungseigentümergemeinschaften, deren Rücklagen in Anleihen der DR Deutsche Rücklagen GmbH investiert wurden, gibt es die nächste Hiobsbotschaft. Die DR Deutsche Rücklagen GmbH ist insolvent. Das Amtsgericht Frankfurt hat das vorläufige Insolvenzverfahren über die Gesellschaft am 4. März 2025 eröffnet (Az.: 810 IN 212/25 D-77). Diverse Hausverwaltungen sollen Rücklagen von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) in riskante Anleihen der DR Deutsche Rücklagen GmbH investiert haben. Zum Teil soll es dabei um sechs-... Mehr

Mietgemäßer Gebrauch § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den sog. mietgemäßen Gebrauch zu gewähren. Die Versorgung der Mietsache mit bestimmten Leistungen, die über die Besitzüberlassung an Räumen hinausgehen, wird durch den Vermieter aber nur bei konkreter Vereinbarung geschuldet. Dies bedeutet: Ein Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, seinem Mieter einen Internetanschluss bereitzustellen. Was sagt die Rechtsprechung? Exemplarisch führt das Landgericht Göttingen mit Entscheidung vom 11.12.2013 (Az. 5 S 53/12) wie folgt aus:... Mehr

Kauf bricht nicht Miete – Was passiert beim Kauf/Verkauf von vermieteten Immobilien/von Mietobjekten?1. Was bedeutet der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete?Nach § 566 BGB bedeutet dieser Grundsatz, dass die im Kaufsfall/Verkaufsfall bestehenden Mietverhältnisse nach der Veräußerung der Mietsache fortbestehen. Die Mietverhältnisse sind in diesem Sinne klassische Wohnraummietverhältnisse, aber auch Miet- und Pachtverhältnisse über Grundstücke und andere Räume fallen darunter. Der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete bezieht sich aber auch auf bestellte dingliche Rechte, wie das... Mehr

Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 23.01.2025 – Az.: V ZB 10/24 Bei Immobilien kann ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden. Dabei ist zwischen einem subjektiv-dinglichen und einem subjektiv-persönlichen Vorkaufsrecht zu unterscheiden. Zu beachten ist, dass sich das eine Vorkaufsrecht nicht ohne Weiteres in das andere umwandeln lässt, wie ein Beschluss des BGH vom 23. Januar 2025 zeigt (Az.: V ZB 10/24). Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht wird dem jeweiligen Eigentümer eines bestimmten Grundstücks eingeräumt. Dementsprechend lässt es sich auch übertragen... Mehr

Ein Klassiker im Wohnraummietrecht: Der Mieter zahlt seine Miete nicht, gerät dadurch mindestens i.H.v. zwei Monatsmieten in Rückstand. Der Vermieter kündigt daraufhin außerordentlich, hilfsweise zugleich aber auch ordentlich. Daraufhin bezahlt der Mieter die fehlende Miete nach. Dies hat gesetzlich zur Folge, dass die außerordentliche Kündigung unwirksam wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Was […] Der Beitrag BGH bestätigt Doppelkündigung erschien zuerst auf Rofast Blog. ... Mehr

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Ein Mietverhältnis kann nicht ohne Weiteres durch den Vermieter oder die Vermieterin beendet werden. Solange die vertraglich vereinbarten Pflichten eingehalten werden, ist eine Kündigung seitens des Vermieters bzw. der Vermieterin nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Einer der häufigsten Gründe ist in diesem Zusammenhang die Eigenbedarfskündigung. Doch nicht jede Eigenbedarfskündigung… Quelle... Mehr

LG Nürnberg-Fürth gibt Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg statt   Anleger des UniImmo Wohnen ZBI haben im Sommer 2024 viel Geld verloren als der Wert des offenen Immobilienfonds um 17 Prozent eingebrochen ist. Nun macht ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 21. Februar 2025 den Anlegern Hoffnung. Das Gericht stellte fest, dass das Risiko beim UniImmo  Wohnen ZBI zu gering eingestuft wurde und die Anleger über ihr tatsächliches Risiko getäuscht wurden (Az.: 4 HK O 5879/24).... Mehr

In einem wegweisenden Beschluss hat der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) über die Anforderungen an die Teilung der Maklercourtage gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB entschieden. Der Fall betraf eine Maklerin, die sowohl für den Verkäufer als auch für die Käufer eines Einfamilienhauses tätig war, wobei die Käufer in ihrer Rolle als Verbraucher zu betrachten sind. Die Klägerin, als Maklerin tätig, hatte mit den Beklagten eine Courtagevereinbarung getroffen. Nachdem die Beklagten auf deren... Mehr

In einer bedeutsamen Entscheidung hat der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) die Nichtigkeit einer Vereinbarung über Maklerkosten festgestellt, die gegen den in § 656d BGB verankerten Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns verstößt. Diese Entscheidung wirft einen klaren Lichtstrahl auf die rechtlichen Rahmenbedingungen für Immobilienkäufe und die Rolle von Maklern in diesen Transaktionen. Im vorliegenden Fall erwarben die Kläger ein Grundstück, auf dem eine Doppelhaushälfte errichtet ist. Die Verkäuferin hatte das beklagte Maklerunternehmen mit der... Mehr

In einer wegweisenden Entscheidung hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in seinem Urteil vom 27. Februar 2025 – C-674/23 – die Zulässigkeit der Deckelung von Maklergebühren im Rahmen des europäischen Rechts grundsätzlich affirmiert. Diese Regelung, die aus Slowenien stammt, ist als Teil eines größeren Verbraucherschutzprogramms zu betrachten, welches zum Ziel hat, den Zugang zu erschwinglichem Wohnraum zu fördern. Gemäß dem slowenischen Gesetz dürfen die Provisionen für Immobilienvermittlungsdienstleistungen eine Grenze von 4% des Vertragspreises beim Kauf oder... Mehr

Der Erwerb eines Eigenheims ist für viele Menschen ein lang gehegter Traum, der jedoch in einigen Fällen abrupt enden kann. Aktuell hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil die Verantwortung von Darlehensvermittlern bei der Kommunikation von Risiken in den Fokus gerückt. Dies könnte weitreichende Folgen für die Praxis der Darlehensvergabe haben. Im vorliegenden Fall waren ein Ehepaar und ein Darlehensvermittler miteinander verbunden durch das Bestreben, den Erwerb eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus zu realisieren. Nachdem... Mehr

Baumschaukel-Unfall: Grundstückseigentümer haftet für Verletzungen Das Landgericht Lübeck hat entschieden, dass ein Grundstückseigentümer für die Folgen eines schweren Unfalls auf seinem Grundstück haftet. Eine Jugendliche hatte sich verletzt, als ein Ast, an dem eine Baumschaukel befestigt war, abriss. Das Gericht stellte klar, dass Eigentümer ihre Bäume regelmäßig von Fachleuten kontrollieren lassen müssen, insbesondere wenn diese als Spielgeräte genutzt werden. Hintergrund des Falls Auf einem Grundstück, das für Fortbildungen genutzt wurde, nutzten zwei Auszubildende eine an... Mehr

Die korrekte Formulierung eines Mieterhöhungsverlangens ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter von zentraler Bedeutung. Insbesondere in Leipzig, wo – nach Angaben der Stadt Leipzig (Februar 2025) ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt und von Seiten der Stadt als ordnungsgemäß und verlässlich erklärt wurde, müssen die gesetzlichen Vorgaben  eingehalten werden. Nicht selten unbekannt ist, dass der qualifizierte Mietspiegel – auch bei der Heranziehung alternativer Begründungsmittel wie Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten – ausdrücklich zu berücksichtigen ist, § 558a... Mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.02.2025 (Az. V ZR 128/23) über einen Sachverhalt entschieden, in dem eine Teilungserklärung von 1984 vorsah, dass öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden, Heizkosten jedoch nach beheizter Fläche. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2021 wurde beschlossen, alle bisher nach Miteigentumsanteilen  verteilten Kosten zukünftig nach beheizbarer Wohnfläche zu verteilen, einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Klägerinnen als Mitglieder der WEG fochten diese Beschlüsse an. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sind die gefassten Beschlüsse der Gemeinschaft rechtmäßig. Nach § 16 Abs.... Mehr

Reservierungsgebühr beim ImmobilienkaufvertragVor dem Kauf einer Immobilie wird vom Verkäufer des öfteren eine sog. Reservierungsvereinbarung mit dem Käufer geschlossen. Mit dieser Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung einer Reservierungsgebühr.1. Was ist eine Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkaufvertrag?In einer Reservierungsvereinbarung zum Immobilienkaufvertrag wird die weitere Vorgehensweise für ein Grundstück geregelt. Darin wird der Leistungsumfang des Verkäufers geregelt, wie die Reservierung des Grundstücks für den Käufer. Bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages verpflichtet sich ein Verkäufer durch die... Mehr

Das Amtsgericht Köln hat mit Urteil vom 28.08.2024 (Az. 213 C 61/24) über einen Sachverhalt entschieden, in dem eine Eigenbedarfskündigung mit Platzproblemen und Differenzen im räumlichen Zusammenleben zwischen Eheleuten auf Grund einer Sammlereigenschaft des Ehemanns begründet wurde. Kein Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Das Gericht bezweifelte, dass der Ehemann der Klägerin in die streitgegenständliche Wohnung zu Wohnzwecken einziehen wolle. Vielmehr würden bereits vier Zimmer der 6,5-Zimmer-Wohnung durch ihn, der von Beruf Künstler sei, für gewerbliche Zwecke eingeplant. Aufgrund dieser beabsichtigten Nutzung überwiege der gewerbliche Zweck.... Mehr

Der Beitrag Gehören Cousins zur Familie? BGH urteilte zur Eigenbedarfskündigung erschien als erstes auf Advocatae Kanzlei Berlin. BGH zu Eigenbedarfskündigung: Gehören Cousins zur Familie? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat u. a. entschieden: Als Familienangehörige im Sinne der Eigenbedarfskündigung sind ausschließlich die Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen nach der Zivilprozessordnung oder der Strafprozessordnung (hier: § 383 ZPO, § 52 StPO) zusteht. Cousins zählen hierzu nicht. Eine Eigenbedarfskündigung wird angefochten … Die Klägerin, eine Gesellschaft... Mehr

Als Mitglied im VermieterVerein e.V. erhalten Sie nicht nur über die Bundesgeschäftsstelle mietrechtliche Beratung. Sie können auch direkt vor Ort eine der Geschäftsstellen im Bundesgebiet aufsuchen. Wir freuen uns, Ihnen unsere Geschäftsstelle in Ibbenbüren, die von der Kanzlei Scheuer, Dr. Grolle und Kleinmüller Rechtsanwälte und Notare betreut wird, vorstellen zu können. Die Geschäftsstelle unterhält auch Beratungsräumlichkeiten in Osnabrück. Wer ist Ansprechpartner für die Mitglieder des Vereins? Für die Betreuung der Mitglieder ist in der Kanzlei... Mehr

„AGB trotz Modifikationen“ In Nebenkostenprozessen wird nicht selten darüber gestritten, ob es sich bei den maßgeblichen mietvertraglichen Bestimmungen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Die rechtliche Einordnung ist von großer Bedeutung, denn nur Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer Inhaltskontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB und werden daraufhin geprüft, ob sie wegen einer unangemessenen Benachteiligung unwirksam sind. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei – im Regelfall der Vermieter – der anderen... Mehr

Die Eigenbedarfskündigung stellt für viele Mieter eine existenzielle Bedrohung dar, da sie häufig mit dem Auszug aus der Wohnung verbunden ist. Grundsätzlich ist das Recht des Vermieters, eine Wohnung für sich oder nahe Angehörige zu beanspruchen, in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich verankert. Haben Sie Fragen zum Thema? Kontaktieren Sie uns gerne per E-Mail an: kontakt@posikow-kehren.de oder telefonisch unter 040 46649021. Doch nicht jede Eigenbedarfskündigung ist gerechtfertigt – in manchen Fällen wird... Mehr