Bau- und Architektenrecht

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.12.2024 – V ZR 243/23, Pressemitteilung Nr. 241/2024 vom 20.12.2024 Hintergrund Vor Kurzem beschäftigte sich der Bundesgerichtshof mit dem Ersterrichtungsanspruch eines Wohnungseigentümers auf die Errichtung der Wohnung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Klägerin ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das in Rede stehende Gebäude war mit einem baufälligen Gebäude bebaut, welches alsbald abgerissen werden und durch ein neues Gebäude ersetzt werden sollte. Dieses Bauvorhaben sollte durch eine Generalbauunternehmerin durchgeführt werden, die mittlerweile insolvent... Mehr

Ob der Leistungserbringer eines typengemischten Vertrags eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB verlangen kann, hatte das Kammergericht zu entscheiden (KG Berlin, Beschluss vom 29. Oktober 2024 – 21 U 52/24): Die Parteien hatten einen als „Werkvertrag über Bauleistungen als Pauschalvertrag“ bezeichneten Vertrag über die Elektroinstallation in einem Hochhaus-Neubau mit einem Pauschalfestpreis von 1.950.000,00 € netto geschlossen. Das zugrundeliegende Leistungsverzeichnis umfasste auch Elektrobauteile, u.a. Beleuchtungsanlagen mit einem Nettopreis von 700.257,35 €, wovon auf 255 Stehlampen ein Betrag... Mehr

Auf Grundlage des ersten und zweiten Modernisierungsgesetzes Bayern sind zum 01.01.2025 wichtige Änderungen der bayerischen Bauordnung (BayBO) in Kraft getreten. Ziel der Gesetze ist es dabei, Bauen durch Entbürokratisierung und Deregulierung einfacher und schneller zu machen. Die Änderungen betreffen insbesondere das Abstandsflächenrecht in Großstädten, wonach dort nun ebenfalls grundsätzlich eine Abstandsflächentiefe von 0,4 H ausreicht, wenn die nähere Umgebung von Gebäuden der Gebäudeklasse 4 und 5 geprägt ist. Eine weitere Änderung betrifft die Kommunalisierung der... Mehr

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 16.08.2024 – 19 U 67/23 Hintergrund In dem vorliegenden Fall entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main, dass eine Grundstückseigentümerin keinen Anspruch auf eine sogenannte „Laubrente“ hat, um einen erhöhten Reinigungsaufwand für ihren Pool auszugleichen. Bei den Parteien des Falles handelt es sich um Nachbarinnen, wobei auf dem Grundstück der Beklagten mit einem Abstand von 1,7 m bzw. 2,7 m zu der Grundstücksgrenze der Klägerin zwei etwa 90 Jahre alte... Mehr

In letzter Zeit begegnen einem zunehmend Fälle, die sich durch die Suche nach rechtlichen Hintertürchen und dabei zumindest in Teilen auch durch juristische Spitzfindigkeiten auszeichnen. Ein Beispiel ist das Thema der ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung beim Abschluss von Maklerverträgen. Das Verbraucherwiderrufsrecht, das von Vielen nur in den Bereich der Wohnraumvermittlung verortet wird, ist ebenso relevant im Bereich des Immobilienverkaufs. Das Widerrufsrecht entsteht immer dann, wenn der Makler mit einem Verbraucher kontrahiert. Hierbei kann es zuweilen – beispielsweise... Mehr

Es müsste sich in Fachkreisen zwischenzeitlich herumgesprochen haben, dass der Vergütungsanspruch des Architekten im Grundsatz von der Genehmigungsfähigkeit seiner Eingabeplanung abhängt. Mit der in der Praxis nicht seltenen Konstellation, dass ein Architekt mehrere Planungsvarianten erarbeitet, hatte sich das OLG Düsseldorf in einer Entscheidung vom 14.12.2021 (Az.: 23 U 81/21) zu befassen: Verkürzt der Sachverhalt: Der […] Der Beitrag Architektenhonorar: Nur für genehmigungsfähige Bauvorlagen erschien zuerst auf Rofast Blog. ... Mehr

Sachverhalt: Die Auftragnehmerin macht bei einem VOB/B Bauvertrag einen Mehrvergütungsanspruch geltend. Der Bau hatte sich durch Behinderungen in der Ausführung von Anfang 2019 auf Ende 2021 verzögert. Die Auftragnehmerin machte geltend, dass die Mehrkosten für Personal, Baucontainer und gestiegene Tariflöhne vom Auftraggeber ersetzt werden müssten. Sie argumentierte, dass der Auftraggeber durch das Übermitteln geänderter Bauablaufpläne indirekt eine Anordnung zur Bauzeitverlängerung erteilt und damit eine Preisänderung verursacht habe. Entscheidung: Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 19.09.2024, VII ZR... Mehr

Es ist im Grunde nichts Neues: Im Bereich der sog. Risikogewerke ist der mit der Bauleitung befasste Architekt schnell in der Haftung. Eine aktuelle Entscheidung des OLG Düsseldorf (Az.: 23 U 209/2021) hat diese Rechtsprechung bestätigt. Der zu entscheidende Sachverhalt: Der Bauherr nimmt den Architekten wegen fehlerhafter Objektüberwachung in Zusammenhang mit der Errichtung des Daches […] Der Beitrag Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten: Hohe Anforderungen an die Überwachungspflicht des Architekten erschien zuerst auf Rofast Blog. ... Mehr

Die Rückforderung von Vorauszahlungen und deren Darlegungs- und Beweislastverteilung war zuletzt Gegenstand einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH), welche wir in hiesigen Beitrag beleuchten. In einer seiner jüngst ergangenen Entscheidung urteilte der BGH (Urteil vom 11.07.2024 – Az. VII ZR 127/23) über die Darlegungslastverteilung in einem Rechtsstreit zwischen dem Besteller und einem Bürgen, der sich verpflichtete, für einen Anspruch auf Rückzahlung der durch den Besteller geleisteten Werklohnvorauszahlung für den Unternehmer einzustehen. Es ging um die Frage,... Mehr

Einführung Bauprojekte sind oft von Verzögerungen und Bauunterbrechungen geprägt. Diese können Ansprüche des Bauunternehmers auf Entschädigung zur Folge haben, insbesondere wenn der Auftraggeber seine Vorleistungen nicht rechtzeitig erbringt. Dabei spielt die Verjährung solcher Ansprüche für den Unternehmer eine zentrale Rolle. Eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Kempten (Urteil vom 27.09.2024 – 11O 1705/23 Bau) verdeutlicht, wie wichtig es dabei für den Bauunternehmer ist, die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren im Blick zu behalten. Sachverhalt In dem... Mehr

Der BGH hatte zu entscheiden, ob bei einer Verzögerung der Bauausführung die Mitteilung des Auftraggebers an den Auftragnehmer von der dadurch bedingten Störung des Vertrags als Anordnung im Sinne des § 2 Abs. 5 VOB/B mit der Rechtsfolge der Vereinbarung eines neuen Preises unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten gewertet werden kann (BGH, Urteil vom 19. September 2024 – VII ZR 10/24):   Der Beklagte hatte die Klägerin nach öffentlicher Ausschreibung unter Einbeziehung der VOB/B... Mehr

Mit der in der Überschrift dargestellten Problematik, die in jetziger Zeit und vor dem Hintergrund der gesetzgeberischen Vorstellung der Nachverdichtung von hoher Aktualität ist, hatte sich das OVG Niedersachsen zu befassen (Urteil vom 10.06.2024 – 1 LB 51/22). Es ging um Folgendes: Der potentielle Bauherr beantragt einen Bauvorbescheid zur Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern im unbeplanten […] Der Beitrag „Einfügen“ i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB bei (zu hoher) Bebauungsdichte erschien zuerst auf Rofast... Mehr

Stellt der Auftraggeber Mängel fest, kann er vom Auftragnehmer (in der Regel nach dem Ablauf einer angemessenen Frist für die Mangelbeseitigung) unter anderem Minderung oder Kostenvorschuss für die Ersatzvornahme (also Mangelbeseitigung durch Dritte) verlangen. Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Kosten für die Ersatzvornahme auch nach einer Minderungserklärung verlangt werden können, der Auftraggeber seinen Anspruch also problemlos von der Minderung auf die Selbstvornahme umstellen kann. Der BGH hat sich zudem zur Frage geäußert, in... Mehr

In nahezu allen deutschen Großstädten mangelt es an Wohnraum. Die im Koalitionsvertrag vereinbarten Ziele zur Errichtung neuer Wohnungen werden trotz erheblicher politischer Unterstützung jedes Jahr erheblich verfehlt. Die Versuche diverser Kommunen selbst die fehlenden Wohnungen zu errichten, dürften weitgehend als gescheitert angesehen werden. Hinzu kommt, dass in den letzten Jahren zu einem Einbruch bei den Baugenehmigungen gekommen ist, verursacht v.a. durch eine Kombination aus höheren (eigentlich eher wieder normalen) Darlehenszinsen und gleichzeitig hohen Baupreisen. Die... Mehr

Am 4.9.2024 wurde ein Gesetzentwurf für die Überarbeitung des BauGB und der BauNVO vom Bundeskabinett beschlossen. Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Änderungsvorschläge des vorliegenden Entwurfs zum Baugesetzbuch (BauGB-E) und zur Baunutzungsverordnung (BauNVO-E): 1. Änderungen für Bebauungspläne und Flächennutzungspläne im BauGB Die Verfahrensvorschriften für Bebauungspläne und Flächennutzungspläne sollen neu gefasst werden. Dabei werden die Regelungen zu Umweltbericht und Umweltprüfung geändert. Das Abwägungsmaterial, das bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen ist, wird in... Mehr

Der Bundesgerichtshof (Urt. v. 11.07.2024 – VII ZR 127/23) hat sich mit der Frage der Überzahlung auseinandergesetzt und entschieden: Der Auftraggeber / Bauherr kann vom Auftragnehmer und vom Bürgen die Rückzahlung der Überzahlung verlangen. Dafür muss er – soweit für ihn zumutbar – darlegen, welche Vorauszahlungen und Abschlagszahlungen er geleistet hat, und weshalb er der Ansicht ist, dass diesen Zahlungen kein entsprechender endgültiger Vergütungsanspruch des Auftragnehmers gegenübersteht. Der Auftragnehmer muss sodann darlegen und beweisen, dass... Mehr

Sachverhalt Auftraggeberin (hier im Rechtsstreit die Beklagte) und Auftragnehmer hatten einen Generalunternehmvertrag mit Pauschalpreisvereinbarung abgeschlossen.  Der Auftragnehmer erhielt eine Vorauszahlung über € 400.000.-. Eine Bank (im hiesigen Rechtsstreit die Klägerin) hatte eine Bürgschaft auf erstes Anfordern für den Fall der Rückgewähr der € 400.000.- übernommen. Während des Bauvorhabens wird der Auftragnehmer insolvent. Die Auftraggeberin kündigte den Vertrag, ließ die Bauarbeiten von Dritten zu Ende führen und verlangte von der Bürgin Zahlung der € 400.000, weil... Mehr

Kann die Existenz eines Geh- und Fahrrechts nachgewiesen werden und ist dieses durch eine behördliche Nutzungsuntersagung eingeschränkt, begründet dies einen Beseitigungsanspruch. LG Stuttgart, Urteil vom 01.08.2024 (Rechtskraft noch nicht bestätigt) – 53 O 80/24 Problem/Sachverhalt Die Klägerin begehrte die Nutzung einer zu ihren Gunsten (bzw. einer zulasten der Beklagten) eingetragenen Grunddienstbarkeit und auf dieser Grundlage die Wiedereinräumung der Erreichbarkeit eines Teils ihres Grundstückes. Bei der Beklagten handelt es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Grundstück sich... Mehr

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.08.2024 – VII ZR 68/22 Hintergrund Zwischen den Parteien ist ein Anspruch auf Zahlung von Kostenvorschüssen für die Beseitigung von Schallschutzmängeln strittig. Geklagt hatte eine Baufirma, die im Jahr 2012 für die beklagten Eheleute auf deren Grundstück ein Einfamilienhaus gebaut hatte, das am 14.10.2013 abgenommen wurde. Im Februar 2014 erstellte die Klägerin eine Schlussrechnung über verbleibende Kosten in Höhe von 102.100 €, die sie klageweise einforderte. Das beklagte Ehepaar nahm dagegen mit... Mehr

Diese Problemstellung taucht immer wieder als beliebtes Instrument des Bauherrn, sich der Honorarforderung des Architekten zu erwehren, auf. Mit dieser Konstellation befasste sich zuletzt auch das OLG Karlsruhe in einer Entscheidung vom 15.01.2021 (Az. 8 U 109/14). Der Streitfall: Der Architekt klagt auf restliches Architektenhonorar. Der beklagte Bauherr tritt dem entgegen. Mit Widerklage begehrt dieser […] Der Beitrag „Kostenrahmen“ gesprengt durch Sonderwünsche – haftet der Architekt? erschien zuerst auf Rofast Blog. ... Mehr

Indirekte Treibhausgasemissionen geraten zunehmend in den Fokus von Wirtschaft und Politik –  mit der EU-Gebäuderichtlinie Richtlinie 2024/1275 werden erste Schritte unternommen, die Treibhausgasemissionen umfassend zu erfassen und den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden zu betrachten. Im Fokus der Klima-Gebäudepolitik standen bislang Einsparungen im Betrieb (Dämmung, Heizung). In Gebäuden werden aber große Mengen von Rohstoffen verbaut, die die Klimabilanz erheblich beeinflussen; daher wird seit langem gefordert, auch die mit einem Neubau oder einer Renovierung verbundenen Emissionen zu... Mehr

Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 06.03.2024 – 12 U 127/22 Hintergrund Nachdem sich ein Gartenbauer mit seinem Vertragspartner, mit dem er einen Werkvertrag geschlossen hatte, verstritten hatte, forderte er in seiner Schlussrechnung die Zahlung von 21.843,96€ samt Umsatzsteuer. Weil der Bauherr sich weigerte, der Forderung nachzukommen, verklagte der Gartenbauer seinen Vertragspartner auf Zahlung des Betrags. Vor Vertragsschluss hatte der Kläger in seinem Kostenvoranschlag über 16.645,00€ in der für die Umsatzsteuer vorgesehene Zeile des Formulars lediglich „-... Mehr

Die internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen vom 7. bis 9. Oktober 2024 in München bildet die komplette Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft ab: ob Entwicklung, Finanzierung, Realisierung, Vermarktung, Betrieb und Nutzung. Als Europas größtes Immobiliennetzwerk haben Sie die die Möglichkeit rund um Ihre Immobilie den idealen Überblick über alle Assetklassen sowie deren zukünftige Entwicklung zu gewinnen. Wir beraten und unterstützen Sie bei der Bewältigung komplexer Fragestellungen. Zusammen mit der TechnologieRegion Karlsruhe finden Sie uns in Halle B1, Stand 130. Wir... Mehr

Immer wieder müssen sich Gerichte mit der Frage auseinandersetzen, ob und in welchem Umfang Verkäufer von Immobilien die potentiellen Käufer bzgl. „Problemen“ bzw. Mängeln der Immobilien aufklären müssen. Hintergrund dieser Entscheidungen ist fast stets, dass die Immobilien „gebraucht“ und „wie gesehen“ veräußert werden. Die Haftung für etwaige Mängel wird entsprechend ausgeschlossen. Wegen des Haftungsausschlusses kommt von Gesetzes wegen nur dann eine Haftung in Betracht, wenn dieser Mangel seitens des Verkäufers „arglistig“ verschwiegen wurde (§ 444... Mehr

Der BGH hat mit Urteil vom 15.02.2024 (Az. VII ZR 42/22) festgestellt, dass eine Vertragsstrafenklausel unzulässig ist, wenn sie sich auf die Nettoauftragssumme anstatt auf die Nettoabrechnungssumme bezieht. Diese Rechtsprechung wurde durch das OLG Hamm mit Urteil vom 05.07.2024 (Az. 12 U 95/22) aufgegriffen und verschärft. Sachverhalt Hintergrund der Entscheidung des BGH vom 15.02.2024 war folgende Vertragsstrafenklausel aus einem Einheitspreisvertrag: “2.1 Der Auftragnehmer hat bei Überschreitung … der Frist für die Vollendung als Vertragsstrafe für... Mehr

Die Klärung der Frage, wann die Variationsbreite einer bisherigen Nutzung überschritten und damit baurechtlich genehmigungspflichtig wird, kann im Einzelfall problematisch sein. Mit dieser in praxi nicht seltenen Konstellation hatte sich das OVG Sachsen-Anhalt im Rahmen einer Entscheidung vom 22.04.2024 (Az. 2 M 22/24) zu befassen. Es ging um Folgendes: Der Eigentümer und Betreiber eines Betonwerkes […] Der Beitrag Betriebserweiterung als Nutzungsänderung – Genehmigungspflicht? erschien zuerst auf Rofast Blog. ... Mehr

Dass ein über ein Internetportal eines Anbieters geschlossener Vertrag über die Erbringung von Architektenleistung bei fehlender Widerrufsbelehrung und Widerruf durch den Verbraucher dazu führen kann, dass der Architekt seine Leistungen unentgeltlich erbringt, hat diesem das OLG Frankfurt bestätigt (OLG Frankfurt, Beschluss vom 30. Januar 2024 – 21 U 49/23):   Die Kläger, die den Umbau ihres Einfamilienhauses beabsichtigten und zuvor einen Vertrag mit einem anderen Architekten über die Erbringung der Genehmigungsplanung widerrufen hatten, schlossen mit der... Mehr

Eine vom Bauträger verwendete Abnahmeklausel, wonach das gemeinschaftliche Eigentum für die Wohnungseigentümer durch einen von der Wohnungseigentümerversammlung zu wählenden vereidigten Sachverständigen abgenommen wird, ist AGB-widrig. Dies hat das OLG Stuttgart mit Urteil vom 06.06.2024 (Az.: 13 U 419/19) bestätigt. Sachverhalt In dem zugrundeliegenden Fall wurde auf Basis der vorstehenden Klausel im Jahr 2000 durch einen solchen Sachverständigen die Abnahme erklärt. Im Jahr 2014 rügte die Wohnungseigentümergemeinschaft (nach entsprechendem Beschluss) für die Erwerber Mängel an der... Mehr

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 03.08.2023, Az. VII ZR 102/22 entschieden, dass eine Abrechnung nach den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ausnahmsweise als treuwidrig sein kann. Dies ist der Fall, wenn das Vertrauen des Auftraggebers auf das vereinbarte niedrigere Honorar schutzwürdig ist. In einem solchen Fall liegen jedoch nicht automatisch die Voraussetzungen des § 242 BGB vor, die den Architekten daran hindern könnten, sich auf die... Mehr

Es kann zwischenzeitlich in der Rechtsprechung als gesicherte Erkenntnis angesehen werden, dass eine Doppelhaus-Festsetzung bzw. die Ausführung als Doppelhaus in der offenen Bauweise Nachbarschutz vermitteln kann. So entschieden auch durch den VGH Bayern in einer aktuellen Entscheidung vom 06.02.2024 (Az. 2 CE 24.32): Der Sachverhalt: In einem Baugebiet ist eine offene Bauweise mit ausschließlich Einzel- […] Der Beitrag Festsetzung „Doppelhaus“ im Bebauungsplan – Nachbarschutz erschien zuerst auf Rofast Blog. ... Mehr