Der formularmäßige Ausschluß des § 568 BGB in Mietverträgen über Wohnraum ist zulässig, da die Vorschrift lediglich Ordnungsfunktion hat und nicht dem Bestandsschutz dient. Sie gehört nicht zum gesetzlichen Leitbild der Miete, weshalb eine vertragliche Abbedingung den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Eine Klausel, die für die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte die Schriftform verlangt, ist unwirksam. Das Schriftformerfordernis geht über die gesetzliche Regelung des ...... Mehr

Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Würzburg zur Festsetzung der Leerraummiete in einem Studentenwohnheim Das Verwaltungsgericht Würzburg hat im Rahmen eines vorläufigen Rechtsschutzverfahrens über die Rechtmäßigkeit der Festsetzung einer sogenannten Leerraummiete durch eine Behörde gegenüber der Betreiberin eines Studentenwohnheims entschieden (Beschluss vom 05.01.2026, Az. W 8 S 25.2029). Die Antragstellerin wendete sich im Eilverfahren gegen belastende Verwaltungsakte, die eine Nachforderung von Miete für nicht vermietete Wohneinheiten betrafen. Der Eilantrag blieb weitgehend erfolglos. Die folgenden Abschnitte beleuchten die... Mehr

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2025 – 14 U 103/20 – „Innenputz gehört nicht zu „Dach und Fach“„ Mit Urteil vom 16.10.2025 – 14 U 103/20 – befasste sich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main mit der Frage, ob Innenputz zu „Dach und Fach“ gehört. Im gewerblichen Mietvertrag war geregelt, dass der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ zuständig ist. Im Übrigen verpflichtete sich der Mieter zur Instandhaltung und Instandsetzung der... Mehr

Wenn ein Gläubiger eine dingliche Sicherheit an einer Immobilie hat, stellt sich für ihn die Frage, welches Vorgehen sinnvoll ist um seine Forderung zu realisieren. Die Zwangsverwaltung ist dabei neben der Zwangsversteigerung als zentraler Bestandteil des deutschen Zwangsvollstreckungsrechts eine häufig sinnvolle Alternative oder Ergänzung. Während die Versteigerung auf eine Verwertung der Immobilie abzielt, dient die Zwangsverwaltung primär dazu, die wirtschaftlichen Erträge eines Grundstücks oder einer Immobilie zu sichern und kontrolliert zu nutzen. Gerade bei vermieteten... Mehr

Als Vermieter tragen Sie die Verantwortung für den langfristigen Werterhalt Ihrer Immobilie. Der Sanierungsbedarf ist dabei weit mehr als eine lästige Pflicht – er ist ein zentraler Faktor, der über Rendite, Vermietbarkeit und Wertentwicklung Ihres Eigentums entscheidet.  Dieser Beitrag gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über die technisch-wirtschaftlichen Aspekte der Gebäudesanierung. Sie erfahren, wann welche Bauteile typischerweise erneuert werden müssen, mit welchen Kosten Sie rechnen sollten und wie Sie staatliche Förderungen optimal nutzen können.  Wie lange... Mehr

Fortbestand der Instandhaltungspflicht des Erbbauberechtigten Im Zusammenhang mit der laufenden Nutzung von Grundstücken im Rahmen von Erbbaurechtsverhältnissen nimmt die Frage der Instandhaltungspflicht eine zentrale Stellung ein. Nach der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 31. Januar 2024 (Az. V ZR 21/24) steht fest, dass der Anspruch des Grundstückseigentümers auf ordnungsgemäße Instandhaltung der Bausubstanz gegen den Erbbauberechtigten keinem Verjährungsregime unterliegt. Kontinuität der Verbindlichkeit Das Kernelement des Urteils besteht darin, dass die Verpflichtung zur Instandsetzung und -haltung... Mehr

Eine unzureichende Beheizung der Wohnung stellt insbesondere in der Heizperiode einen erheblichen Mangel dar. Sinkt die Raumtemperatur unter das geschuldete Maß, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt. In solchen Fällen kommt eine Mietminderung nach § 536 BGB in Betracht – unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Welche Temperaturen müssen erreicht werden? Zwar enthält […] Der Beitrag Mietminderung bei Abfall der Heiztemperatur – wann Mieter die Miete kürzen dürfen erschien zuerst auf buero.malkus -... Mehr

Das Oberlandesgericht Hamburg hat mit Urteil vom 07.10.2025 (Az. 4 U 48/25) über einen Sachverhalt entschieden, in dem die Gewerberaummieterin mehrfach in Zahlungsverzug geriet und zudem ihren Firmensitz an eine neue Adresse verlegt hatte. Die klagende Vermieterin kündigte fristlos an die neue Anschrift, dort wurde die Kündigung von einer unbekannten Person entgegen genommen. Eine weitere Kündigung wurde dann im laufenden Rechtsstreit erklärt. Die zeitlich erste Kündigung sei allerdings nicht zugegangen und daher unwirksam. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass eine in den Geschäftsräumen tätige Mitarbeiterin zugleich... Mehr

Im mit Urteil vom 23.10.2025 (Az. 3 U 54/25) entschiedenen Fall hat das Oberlandesgericht Rostock über die Wiederauffüllung einer Mietsicherheit vor dem Hintergrund eines über das Vermögen des Mieters durchgeführten Insolvenzverfahrens entschieden. Zu diesem Anspruch des Vermieters nimmt das Gericht wie folgt Stellung: “Vielmehr fügt er sich von vornherein nicht in das allgemeine Schema einer Differenzierung (nur) zwischen Masseverbindlichkeiten und Insolvenzforderungen ein, sondern ist weder das eine noch das andere und kann – jedenfalls – bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der... Mehr

Dem Vermieter wird in ständiger Rechtsprechung ein relativ weiter Ermessensspielraum für einen Eigenbedarf eingeräumt. Im Urteil des Landgerichts Hamburg vom 10.06.2025 (Az. 311 S 4/25) wird der Eigenbedarf bejaht, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst als Zweitwohnsitz benötigt, um sich regelmäßig in dieser aufzuhalten und zu übernachten. Grund für die Besuche seien nach Angaben des Vermieters der Besuch von kulturellen Veranstaltungen, darüber hinaus das Treffen mit Familienmitgliedern vor Ort. Es sei auch nicht notwendig, dass der Vermieter etwa bereits ein Abonnement für... Mehr

Das Landgericht Dresden führt mit Endurteil vom 22.04.2025 (Az. 5 O 1146/24) für ein Gewerberaummietverhältnis aus: “Da eine Schriftform nicht gegeben ist, gilt der Mietvertrag nach § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit geschlossen. Ein solcher Vertrag kann gemäß § 550 Satz 2 BGB nach Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietobjekts mit der hierfür in § 580a Abs. 2 BGB vorgesehenen Frist, nämlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, gekündigt werden.” Die Wahrung der... Mehr

Nachbarliche Unterlassungsansprüche bei möglicher Videoüberwachung Die Thematik der Videoüberwachung durch Privatpersonen führt regelmäßig zu Spannungsfeldern im nachbarschaftlichen Zusammenleben. Im Fokus steht hierbei die Frage, inwieweit die Befürchtung einer unzulässigen Aufzeichnung zu Abwehransprüchen berechtigen kann. Die Entscheidung des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel vom 3. März 2025 (Az. 30 C 190/22) verdeutlicht die maßgeblichen rechtlichen Kriterien im Hinblick auf Unterlassungsansprüche unter Nachbarn bei potenzieller optisch-elektronischer Überwachung. Sachverhalt des Verfahrens Klagebegehren aufgrund vermuteter Kameraüberwachung Gegenstand des Verfahrens... Mehr

Fehlerhafte Behördenentscheidung führt zur Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. V ZR 153/23, Entscheidung vom 17. März 2025) verdeutlicht die weitreichenden Konsequenzen, die behördliche Fehler bei Grundstücksversteigerungen für Privatpersonen nach sich ziehen können. Das Verfahren hatte besondere Brisanz, da eine Familie nicht nur das zwangsversteigerte Grundstück, sondern auch das darauf selbst errichtete Wohnhaus an den ursprünglichen Eigentümer herausgeben muss. Hintergrund des Verfahrens Im vorliegenden Fall war das Grundstück infolge einer Zwangsversteigerung... Mehr

Lärmbelästigungen zählen zu den praxisrelevantesten Problemfeldern im Mietverhältnis. Kaum ein anderes Thema führt so häufig zu Beschwerden, Spannungen zwischen Mietparteien und rechtlichen Auseinandersetzungen wie die Frage, ob ein bestimmtes Verhalten noch hinzunehmen ist oder bereits eine unzulässige Ruhestörung darstellt. Für Vermieter besteht dabei ein besonderes Risiko, da Untätigkeit nicht nur den Hausfrieden gefährdet, sondern auch mietrechtliche Ansprüche auslösen kann. Was ist eine Ruhestörung? Nicht jede Geräuschentwicklung im Mietshaus stellt eine rechtlich relevante Ruhestörung bzw. eine unzumutbare Lärmbelästigung... Mehr

In nahezu jedem (gewerblichen) Mietvertrag finden sich Regelungen, mit denen möglichst klar definiert werden soll, in welchem Zustand der Mieter den Mietgegenstand am Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben hat. In diesem Kontext liest man oft von geschuldeten „ordnungs- oder vertragsgemäßen“ Zuständen, Grundreinigungen und am häufigsten vom Begriff der „besenreinen“ Rückgabe. In der Praxis zeigt sich, dass sich viele Mietvertragsparteien über die Anforderungen, gerade an eine „besenreine“ Rückgabe, beim Abschluss des Mietvertrages gar keine... Mehr

In den meisten deutschen Bundesländern ist landesrechtlich das Instrument der Baulast, einer öffentlich-rechtlichen unwiderruflichen Verpflichtung eines Grundstückseigentümers für ihn und seinen Nachfolger, verankert. Die Baulast wird im Baulastenverzeichnis einer Gemeinde eingetragen und hat nichts mit dem Grundbuch zu tun. Im Grundbuch, unter Abteilung II, finden sich hingegen zivilrechtliche Belastungen, z.B. in Form von Grunddienstbarkeiten. Diese haben wiederum ihre bundesgesetzliche Grundlage im BGB. Bei Grundstücksgeschäften die in irgendeiner Form die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks bedingen, sei es... Mehr

Du wohnst schon lange in deiner Mietwohnung und plötzlich flattert ein Schreiben deines Vermieters ins Haus: Eigenbedarfskündigung. Das ist im ersten Moment ein Schock und wirft viele Fragen auf. Darf der Vermieter das einfach? Habe ich Rechte? Und was mache ich, wenn ich keine neue Wohnung finde? Auch wenn die Kündigung bedrohlich wirkt, als Mieter stehst du nicht machtlos da. Das deutsche Mietrecht schützt dich in vielen Fällen, aber nicht automatisch. In diesem Ratgeber erfährst... Mehr

Finanzieller Spielraum und etwas Luft nach oben! Neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) eröffnet Immobilienkäufern und -verkäufern jetzt weitreichende Möglichkeiten:Viele online abgeschlossene Maklerverträge sind nichtig – und damit rechtlich wertlos. Das bedeutet: Keine Zahlungspflicht Rückforderung bereits gezahlter Provisionen Keine Wertersatzansprüche des Maklers Ich prüfe für Sie unverbindlich, ob Sie Ihre Maklerprovision vollständig zurückerhalten können. Warum jetzt so viele Maklerverträge unwirksam sind Der BGH hat entschieden:Ein Maklervertrag, der online abgeschlossen wird, muss den Kunden eindeutig auf eine... Mehr

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist entscheidend für Mieter, Eigentümer, Käufer und Vermieter. Sie beeinflusst Miete, Betriebskosten, Versicherungsbeiträge und Kaufpreise. Schon kleine Abweichungen können erhebliche finanzielle Folgen haben, etwa bei Mietminderung, Rückforderungen oder überhöhten Betriebskosten. In der Praxis weichen die angegebenen Quadratmeter häufig von der tatsächlichen Fläche ab. Was bedeutet „Wohnfläche“? Die Wohnfläche umfasst alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören und zu Wohnzwecken genutzt werden können. Nicht zur Wohnfläche zählen Funktions-... Mehr

Auswirkungen von außergewöhnlichen Störungen auf Mietverträge: Entscheidung des Landgerichts Koblenz Das Landgericht Koblenz hatte sich unlängst mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die wirtschaftlichen Folgen der COVID-19-Pandemie sowie des Ukraine-Kriegs eine Anpassung langfristiger Mietverträge über Gewerberäume gemäß § 313 BGB rechtfertigen können. Gegenstand war die Klage eines gewerblichen Mieters, der unter Berufung auf gestiegene Betriebskosten und erhebliche Umsatzeinbußen eine Anpassung des Mietvertrags verlangte. Sachverhalt und Klagebegehren Der Kläger hatte bereits vor Beginn der Pandemie einen gewerblichen... Mehr

„Die Weihnachtsdeko in der Mietwohnung – Was gilt es zu beachten?“ Sie gehört zu dieser Jahreszeit fast in jede Wohnung: die Weihnachtsdekoration. Einige Mieter stellen sich daher die Frage, was erlaubt ist und für was man eine Zustimmung des Vermieters einholen muss. Besonders beliebt und an fast jedem Gebäude zu sehen, sind Lichterketten, die den Balkon oder die Fenster schmücken. Grundsätzlich gilt: übliche Dekorationsartikel gehören zu einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung. Der Mieter darf also... Mehr

Oberlandesgericht Stuttgart, Verfügung vom 21.10.2005 – 13 U 48/25 – „Verbot der geltungserhaltenden Reduktion: Kosten der Hausverwaltung“ Das Oberlandesgericht Stuttgart musste sich im Rechtsstreit 13 U 48/25 mit der Frage befassen, ob eine mietvertragliche Klausel wirksam ist, wonach der Mieter „sonstige notwendige Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten einschließlich Kosten der Hausverwaltung“ tragen sollte. Hierbei war nicht zuletzt auch zu prüfen, ob nicht zumindest die Hausverwaltungskosten dem Mieter wirksam überbürdet wurden. Das Oberlandesgericht Stuttgart legt in einer Verfügung... Mehr

BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23 – „Eisglätte auf gemeinschaftlichem Grundstück „ Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.08.2025 entschieden, dass ein Vermieter auch dann für Verletzungen seines Mieters haftet, wenn dieser auf einem vereisten Weg stürzt, der zum Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Im konkreten Fall war eine Mieterin beim Verlassen des Hauses auf einem nicht gestreuten Weg ausgerutscht und hatte sich schwer verletzt. Die Vermieterin, die Eigentümerin einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft... Mehr

Anspruch auf Unterlassung des Blickkontakts beim Trampolinspringen verneint Das Oberlandesgericht Brandenburg hat sich am 19. März 2024 (Az. 5 U 140/23) mit der Frage befasst, ob Grundstückseigentümer gegen gelegentliches Hineinschauen von Nachbarskindern während der Benutzung eines Trampolins einen Unterlassungsanspruch geltend machen können. Im Mittelpunkt standen dabei die Persönlichkeitsrechte und die Schutzwürdigkeit des Privatbereichs. Sachverhalt: Nutzung eines Trampolins in Grenznähe Im zugrundeliegenden Fall befand sich auf einem angrenzenden Grundstück ein fest installiertes Trampolin, das von Kindern... Mehr

Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 06.12.2024 – Az. V ZR 229/23 Im Immobilienkaufvertrag kommt es auf genaue Formulierungen ab, wobei die richtige Form der Vertragsgestaltung entscheidend ist, um rechtliche Klarheit und Wirksamkeit zu gewährleisten. So sei unter einem „komplett erneuerten Dach“ nach allgemeinem Sprachgebrauch nicht nur die Erneuerung der äußeren Dachhülle zu verstehen. Das machte der BGH mit Urteil vom 6. Dezember 2024 deutlich (Az. V ZR 229/23). Sachmängel sind ein häufiges Problem beim Immobilienkauf.... Mehr

Im mit Urteil vom 04.07.2025 (Az. V ZR 225/24) durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wendet sich eine Wohnungseigentümerin gegen einen Beschluss betreffend die Wahl eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats. In einer Eigentümerversammlung vom 27. September 2022 stellte sich eine bei der Gemeinde angestellte Mitarbeiterin, die selbst kein Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, für die Gemeinde zur Wahl des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer fassten daraufhin unter TOP 7 den Beschluss: „Die Eigentümergemeinschaft wählt Frau S. R. in den Verwaltungsbeirat“. Der Bundesgerichtshof... Mehr

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat mit Beschluss vom 31.07.2025 (Az. 10 U 78/25) zu einem die COVID-19-Pandemie sowie Gewerberaummietrecht betreffenden Sachverhalt Stellung genommen. Der Gewerberaummieter macht geltend, dass er einen Anspruch auf Verlängerung seines befristeten Mietvertrages habe, weil es bei ihm zu einem erheblichen Umsatzeinbruch kam, da es ihm durch staatliche Maßnahmen untersagt wurde, seinen Betrieb zu öffnen. Das Oberlandesgericht verneint einen solchen Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB auf Verlängerung.Es führt zunächst aus, dass nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die durch die... Mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.08.2025 (Az. VII ZR 250/23) zur Frage der Haftung eines vermietenden Wohnungseigentümers nach Verletzung der Räum- und Streupflicht Stellung genommen. Im konkreten Sachverhalt war durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ein professioneller Hausmeisterdienst unter anderem mit der Schneebeseitigung und dem Streuen beim Glatteis beauftragt. Die Mietpartei stürzte beim Verlassen des Hauses auf einem Weg, der sich im gemeinschaftlichen Eigentum befindet. Die Mieterin nimmt die Vermieterin erfolgreich unter anderem auf Schmerzensgeld in Anspruch. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass... Mehr

  Keine Vertragsanpassung bei langfristigem Gewerberaummietvertrag infolge Pandemie und Kriegsgeschehen Das Landgericht Koblenz hat mit Urteil vom 14. März 2024 (Az. 14 O 278/24) entschieden, dass weder die COVID-19-Pandemie noch der Krieg in der Ukraine ohne weiteres einen Anspruch auf Anpassung langfristiger Gewerberaummietverträge gemäß § 313 BGB begründen. Diese Entscheidung verdeutlicht, unter welchen Voraussetzungen eine Vertragsanpassung aufgrund unvorhersehbarer Störungen des Äquivalenzverhältnisses in Betracht kommt. Sachverhalt des zugrundeliegenden Rechtsstreits Im Mittelpunkt der Entscheidung stand ein Mietverhältnis... Mehr

Von Dipl.-Jur. Aurela Muja, LL.B. Bauliche Veränderungen und Sanierungsmaßnahmen gehören zu den häufigsten Konflikten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Seit der WEG-Reform 2020 – und den nachfolgenden Anpassungen im Jahr 2023 – hat der Gesetzgeber die Entscheidungsprozesse für bauliche Maßnahmen und Instandsetzungen deutlich vereinfacht. Dennoch bleibt die rechtliche Abgrenzung zwischen Erhaltungspflicht, Modernisierung und Veränderung des Gemeinschaftseigentums komplex.In diesem Beitrag erläutern wir, wann eine bauliche Veränderung vorliegt, welche Beschlussmehrheiten erforderlich sind, wie Sanierungspflichten durchgesetzt werden können und worauf... Mehr